來源： 智谷趨勢

　　今天，深圳國(guó)企推出了一個“穩租金商品房”項目，設下5%的漲停闆。

　　作爲改革開(kāi)放的前沿城市，深圳的這(zhè)一動作，多少是有風向(xiàng)标意義的。

　　這(zhè)裡(lǐ)展現的調控思路是：下一步政府可能(néng)不排除嘗試租金管制，重申住房的居住屬性，防止出租房成(chéng)爲下一個金融工具。

　　無論這(zhè)一年來，有多少力量明裡(lǐ)暗裡(lǐ)推動租金上漲，現在狂熱過(guò)頭的資本都(dōu)必須先低頭認錯了。

　　01 

　　資本的狂熱引來了監管

　　每逢市場出現問題，大衆總有一股求助于行政幹預的慣性。

　　這(zhè)不，最近房租飛天後(hòu)，就有人籌齊龍珠召喚“租金管制”。他們振臂一呼，高喊内心的憤懑之情：不能(néng)再讓資本哄擡房租了！

　　在我愛我家前副總裁胡景輝隔空喊話“長(cháng)租公寓（如果）爆倉，一定比P2P爆雷更厲害”後(hòu)，大衆最期待的事(shì)情終于出現了。

　　最先出手的是北京。6天之内，北京住建委兩(liǎng)次約談房産中介，前10家承諾不漲租、不惡性搶占房源，并準備拿出12萬套存量房給市場填充彈藥。後(hòu)12家對(duì)自己克扣租金、打隔斷出租、提前清退租戶等行爲表示“痛心疾首”。

　　8月28日，西安一刀砍死“將(jiāng)房租化身消費貸”的租賃模式——其發(fā)文要求，住房租賃合同中不得涉及住房租賃租金貸款相關内容。

　　8月29日，深圳推出了一個“穩租金商品房”項目，深圳地鐵和深業集團的合資公司打算在核心市區開(kāi)發(fā)一個精品公寓試點項目，接受政府的租金管制，一房一價，一年一調，租金年增長(cháng)率最高不超過(guò)5%。

　　這(zhè)5%的漲停闆簡直是大大的良心價。

　　在深圳，租房人口占常住人口近四成(chéng)，租房年輕人高達七成(chéng)，房租的上漲邏輯硬的很。7月份租金同比上漲30.5%，每平米的租金達到84.3元。租賃價格指數同比連漲了11個月。

　　當黑心資本巴不得三天就能(néng)回本，七天就能(néng)賺翻的時候，深圳主動下了這(zhè)樣(yàng)一步棋。

　　作爲改革開(kāi)放的前沿城市，深圳的這(zhè)一動作，多少是有風向(xiàng)标意義的。深圳房地産研究中心主任此前曾表示過(guò)：

　　這(zhè)裡(lǐ)展現的調控思路就是：下一步政府可能(néng)不排除嘗試租金管制。

　　02 、有形之手該不該幹預？

　　此前智谷就說過(guò)，多種(zhǒng)迹象表明，中國(guó)樓市正在走上歐洲模式的道(dào)路，用稅收增加房屋持有和交易的成(chéng)本，拉長(cháng)交易周期，讓房價冷靜下來。

　　現在來看，歐洲大陸穩定且發(fā)達的租賃市場，确實有極大可能(néng)會(huì)成(chéng)爲中國(guó)學(xué)習的對(duì)象。

　　在法國(guó)，房東不能(néng)随意漲房租，否則可能(néng)面(miàn)臨被(bèi)起(qǐ)訴、甚至刑罰的風險。

　　在德國(guó)，3年内房租累積漲幅不得超過(guò)15%，房東再次出租住房時，租金最大上調幅度不得超過(guò)當地标準房租的10%。

　　這(zhè)就是國(guó)人最爲熟悉的“租金管制”。

　　面(miàn)對(duì)一二線城市近30%的房租飙漲，越來越多的聲音呼喚行政出手管制，不能(néng)將(jiāng)租房這(zhè)樣(yàng)的民生要素交給嗜血的資本。

　　不過(guò)，租金管制真能(néng)一勞永逸地解決房租飙漲的問題嗎？市場派們可不答應，他們從美國(guó)二戰後(hòu)的管制曆史中學(xué)到一個教訓——

　　隻要我霸著(zhe)這(zhè)個房子，房東就不能(néng)漲我房租。那時候，市場有越來越多的“租霸”賴著(zhe)不走，房東更願意賣房而不是將(jiāng)房子以極低的回報率租出去。就算低價租出去了，房東也沒(méi)有足夠的資金和動力修繕房屋，低租金住房會(huì)越來越破敗，而後(hòu)租者也會(huì)面(miàn)臨住房短缺問題。因此，過(guò)低的租金受益的隻有兩(liǎng)個——獲取民粹芳心的政府，以及最先租下房子的租客。

　　在美國(guó)，房租管制演變成(chéng)了一場昂貴的失敗。諾獎得主曾說，除了轟炸，租金管制是摧毀一座城市最好(hǎo)的武器。

房租管制頒布後(hòu)的舊金山低租金住宅區，無比凋敝破敗photo by J.P． Laffont， Sygma房租管制頒布後(hòu)的舊金山低租金住宅區，無比凋敝破敗photo by J.P． Laffont， Sygma

　　在中國(guó)，租金管制同樣(yàng)面(miàn)臨著(zhe)一個巨大的悖論：

　　一租房需求比較大的城市，無非是一二線城市和區域中心城市，而這(zhè)些城市的樓市都(dōu)處于嚴調控中，限購之下不少剛需被(bèi)抑制，就算有錢也隻能(néng)租房。一線城市的“人口升級”和清除隔斷間運動，砍掉了大量的低租金市場供給，市場上對(duì)中高端質量的租房需求大增，但公租房的供給不可能(néng)及時跟上。此時的價格管制，并不能(néng)解決供需失衡問題。

　　二房地産市場被(bèi)冰封，但印鈔機卻沒(méi)有停下來。如果此時在這(zhè)麼(me)一個不完全自由的住房市場上突然放開(kāi)租金市場，惡果很容易顯現——金融市場孱弱，洪水隻能(néng)繼續往租賃市場走，最後(hòu)被(bèi)沖擊的，無非是手無寸鐵的租客。此時的租金市場失靈，需要政府出手幹預，引導流動性進(jìn)入實體。

　　一個是要，一個是不要，這(zhè)個事(shì)情就變得棘手和争議了。

　　其實，租金管制隻是德法租賃市場發(fā)達的表象，其精髓在于用法律規範租房市場、保障承租人的“居住權”。

　　當前中國(guó)的租房市場對(duì)資本的保護遠大于對(duì)租客的保護，這(zhè)是單靠市場不能(néng)解決的問題，也不是行政一手能(néng)解決的問題。隻有完備的法制基礎，才能(néng)對(duì)這(zhè)個玩快錢的浮躁社會(huì)加以制衡。

　　比起(qǐ)租金高低更關鍵的問題是，租客能(néng)否與房東一樣(yàng)享有同樣(yàng)的社會(huì)資源，得到同等的非歧視性待遇。在這(zhè)個問題上，政府要做的事(shì)情還(hái)很多。

　　假若真的實現租購同權了，房租漲了也就漲了，年輕一代應該也不會(huì)有太多怨言。你說是不是？

　　比起(qǐ)那高聳入雲的房價，他們肯定知道(dào)哪個是更優的選擇。

　　03、P2P割韭菜一幕正在租房市場上演

　　在中國(guó)，租賃市場和P2P極其相似。

　　兩(liǎng)者都(dōu)意在盤活存量市場，將(jiāng)多餘的資源和市場上的需求對(duì)接起(qǐ)來，同樣(yàng)的，它們也在高超的資本運作中迷失了方向(xiàng)。

　　中介利用ABS獲得融資的方式，本無可非議，但被(bèi)外界诟病的是，自如等中介平台爲租客極力推薦分期付款，在租客毫無知覺的情況下簽了消費貸合同，利用租客信用增信，獲取低成(chéng)本貸款。

　　年輕人好(hǎo)端端租個房，莫名其妙就變成(chéng)了貸款人，還(hái)要接受一次來自中介的深刻教訓——“不是我們套路，隻是你們腦子不清楚，還(hái)大學(xué)生？如果覺得你們（讀）大學(xué)不是進(jìn)入社會(huì)了，你們20多年真的白活了。”

　　由于缺少對(duì)沖和制衡資本的狂熱力量，租房市場出現了P2P割韭菜的一幕。

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　　不過(guò)，金融化的遊戲玩過(guò)頭了，風險難免會(huì)暴露。

　　杭州鼎家成(chéng)爲第一家爆雷的長(cháng)租公寓，房東沒(méi)拿到租客交給中介的租金被(bèi)迫驅趕租客，4000名租客受損，6家網貸平台回收不了資金，而鼎家則輕輕松松破産，不用擔起(qǐ)任何責任。

　　長(cháng)租公寓，一項被(bèi)看好(hǎo)的事(shì)業，在執行過(guò)程中就像自如的緻歉公告中把“創新”寫成(chéng)了“床戲”一樣(yàng)，變形了。

　　租賃市場若過(guò)度金融化，确實不排除會(huì)像P2P一樣(yàng)走向(xiàng)龐氏騙局的可能(néng)。

　　如果行政幹預真的到了必須要來的時刻，那麼(me)下一步，也該輪到“居者有其屋”和“租售并舉”了吧。

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責任編輯：李鋒